Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en vigor desde el 6 junio 2013, modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Las novedades más significativas de esta reforma son:
– La duración del arrendamiento es libremente pactada por las partes, pero si el pacto es por plazo inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, antes eran cinco.
– El arrendatario podrá comunicar al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
– No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
– Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más, antes eran 3 años más.
– Ojo con esto, el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
– El comprador de un piso o local está obligado a pagar las cuotas por gastos generales adeudadas por el anterior propietario, serán las cuotas vencidas de la anualidad en curso de la adquisición y las tres anteriores.
– La instalación del ascensor: antes debía adoptarse por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, ahora, en todos los casos, es por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios.
– Sin embargo para las mejoras del edificio antes bastaba con el acuerdo de la mayoría y ahora es necesario el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios.
– Sorprende que algunas obras no requieran siquiera acuerdo de la Junta de Propietarios, son las de rehabilitación del edificio ordenadas por el Ayuntamiento.